Как рушился китайский рынок жилья

«Непоколебимая вера китайских граждан в то, что вложения в жильё являются беспроигрышной инвестицией, вынесла сектор недвижимости на вершину, с долей около 30% в ВВП страны. По разным оценкам, которые суммирует Bloomberg, в 2019 году стоимость активов на рынке жилой недвижимости составляла от 50 до 60 трлн долларов.

Пекин, обеспокоенный жилищным пузырём и его влиянием на финансовую систему, ввёл в 2020 году ряд правил, направленных на сдерживание чрезмерных заимствований застройщиков. Однако меры возымели отчасти обратный эффект. Не имея лёгкого доступа к деньгам, девелоперы с трудом могли погасить кредиты и завершить строительство объектов, которые были заранее проданы покупателям. Застройщики всё чаще обращались к иностранным инвесторам за средствами. Но непрозрачные обязательства и активы китайских партнёров затрудняли оценку кредитных рисков.

Спекуляции привели к астрономическим ценам: дома в быстроразвивающихся городах, таких как Шэньчжэнь, стали менее доступными по сравнению с Лондоном или Нью-Йорком. В среднем по стране за 15 последних лет ценники на квартиры выросли в 6 раз.

Итог: рынок встал. У жителей нет денег на приобретение квартир по таким ценам, у девелоперов нет денег, чтобы расплатиться с кредиторами и достроить уже проданные квартиры. По словам главного экономиста GROW Investment Group Хао Хонга, на устранение избытка жилищного фонда в Китае, вероятно, потребуется в общей сложности более 10 лет, где-то около двух лет, чтобы реализовать уже построенное, и около 10 лет, чтобы довести до потребителя планируемое жильё. В свою очередь японская консалтинговая компания Nomura Securities подсчитала, что для завершения всех этих задач понадобится финансирование в размере 450 млрд долларов. Два последних года страну сотрясают протесты – в 90 городах обманутые дольщики требовали защиты своих прав в отношении более 300 недостроенных объектов.

Кризис на внутренних рынках вынуждает китайских инвесторов избавляться от зарубежных и дорогостоящих активов, прежде всего от коммерческой недвижимости. 

Китайским девелоперам нужны деньги сейчас, чтобы поддержать внутренние операции и погасить долги перед кредиторами и пайщиками.

- Подразделение компании China Aoyuan Group Ltd. со штаб-квартирой в Гуанчжоу (находится в процессе реструктуризации долга на сумму 6 млрд долларов), в конце прошлого года продало участок в Торонто со скидкой примерно в 45% по отношению к цене покупки в 2021 году.

- В прошлом году лондонское офисное здание, связанное с главой Shimao Group Holdings Ltd. Вин Мау Хуэй, было продано со скидкой примерно 15% по сравнению с более ранней договорённостью.

- Недавно переживающий бедствие девелопер Guangzhou R&F Properties согласился продать свою долю в проекте недвижимости стоимостью 1,69 млрд долларов в лондонском районе Найн-Элмс. 

- В январе застройщики роскошного жилого комплекса в самом сердце Мейфэра, престижного района на западе Лондона, объявили о дефолте по кредитам. Контрольный пакет акций принадлежит двум китайским инвестиционным компаниям: Citic Capital и Cindat, и власти британской столицы уже взяли на себя обязательства по реализации проекта.

- Также в Англии есть проблемы по проектам Country Garden и шанхайской компании Greenland Holdings Corp.

- Китайцы избавляются от недвижимых активов и в Австралии. Всего несколько лет назад амбициозные девелоперы из Китая были крупными игроками на местном рынке. Сейчас большинство из них прекратили покупки и в основном продают уже приобретённое. Среди примечательных недавних сделок – продажа подразделением Country Garden's Risland участка на окраине Мельбурна за 163 млн долларов. Компания также недавно продала девелоперский актив в Сиднее примерно за 240 млн австралийских долларов.